HoREA vừa trình lấy ý kiến dự thảo Luật Đất đai (Sửa đổi), trong đó đặt ra vô số vấn đề liên quan đến phát triển kinh tế – xã hội và các dự án đầu tư xây dựng mang lại lợi ích cho đất nước, lợi ích quốc gia, lợi ích dân tộc. mọi người.
Trong văn bản có nêu ra một số điều của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đặt câu hỏi về vấn đề cho phép tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất, thu tiền thuê đất. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đang sở hữu đất thương mại, đất khu công nghiệp, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được Nhà nước cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xác định chủ đầu tư. Nộp tiền thuê đất một lần và nhận chuyển quyền sử dụng nhà ở.
Nguy cơ thất thu ngân sách và tài sản công.
Đơn vị này cho rằng nếu đất thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp là do người sử dụng đất tự bỏ tiền ra đền bù, giải phóng mặt bằng, sau đó phải cho nhà nước thuê lại thì như sau: một điều khoản vừa phải, hợp lý. Là phương thức trả tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần để sử dụng làm cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ, nhà xưởng.
Tuy nhiên, việc sử dụng đất có thể được thay đổi nếu thay vì tự bồi thường hoặc giải phóng mặt bằng, tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê nguồn đất công dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, không mời thầu dự án có sử dụng đất làm thất thu ngân sách, thất thu tài sản công.
Không phê duyệt đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất làm thất thu ngân sách, tài sản công.
Ngoài ra, Khoản 6 Điều 27 và Khoản 1 Điều 36 không tuân thủ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1 Điều 126 Dự thảo Luật Đất đai (Sửa đổi), trong đó nêu tình huống đấu giá quyền sử dụng đất. sử dụng. Quyền là quy phạm. Giá quyền sử dụng đất dự án khu đô thị, nhà ở thương mại.
Vì vậy, HoREA kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 27 Khoản 6 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về quyền chung của người sử dụng đất như sau: “Quyền chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Luật này và Luật Đầu tư , người sử dụng đất được Nhà nước trừ trường hợp tổ chức kinh tế thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì thuộc nguồn gốc đất công ích.
Hiệp hội cũng kiến nghị sửa đổi, bổ sung Điều 40 khoản 2 điểm c Dự thảo Luật Nhà ở (Sửa đổi) ghi nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nếu chủ đầu tư sở hữu cơ sở thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần được chuyển mục đích sử dụng sang nhà ở. Đối với cơ sở thương mại, dịch vụ, cơ sở sản xuất phi nông nghiệp trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ áp dụng đối với trường hợp người sử dụng đất được bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Nhà đầu tư được khuyến khích tự thỏa thuận với người sử dụng đất
Cũng tại dự thảo lấy ý kiến, HoREA đề nghị bổ sung quy định các dự án phát triển kinh tế, xã hội và công trình xây dựng vì lợi ích quốc gia, công cộng có thể do nhà nước thu hồi đất hoặc do nhà nước thực hiện. Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người sử dụng đất.
Theo HoREA, trong một số trường hợp dự án, nhà đầu tư có thể có hai lựa chọn, như dự án nhà ở xã hội; dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ; bị nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) Nghĩa trang, nghĩa trang, nhà tang lễ, lò hỏa táng và các công trình xây dựng khác.
Thực tế nhiều năm qua, nhiều doanh nghiệp tư nhân đã thương lượng với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm triển khai các dự án nhà ở giá rẻ hoặc dự án tái thiết, chung cư cũ hoặc các dự án xây dựng nghĩa trang, nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng (công viên nghĩa trang). )) đợi đã. Cho phép các nhà đầu tư tự thương lượng với người sử dụng đất có thể tăng sự đồng thuận xã hội và giảm số vụ nhà nước thu hồi đất dẫn đến kiện tụng căng thẳng và tụ tập đông người.
Để nhà đầu tư chủ động đàm phán với người khác có thể tránh kiện tụng. Ảnh: Quỳnh Danh.
Tuy nhiên, Điều 128 của “Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)” không quy định trường hợp chủ đầu tư thực hiện các loại dự án nêu trên là “theo thỏa thuận về quyền sử dụng đất”.
Ngoài ra, Khoản 5 Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) yêu cầu các loại dự án quy định tại Khoản 1, Khoản 2 và Khoản 3 Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (Sửa đổi) không được thực hiện theo quy định. với pháp luật. Về đất đai. Cần khuyến khích các thỏa thuận về quyền sử dụng đất.
Vì vậy, HoREA yêu cầu sửa đổi, bổ sung Khoản 5 Điều 78, theo đó khuyến khích chủ đầu tư các dự án, công trình quy định tại Khoản 1, 2 và 3 thực hiện theo Điều 121 và Điều 78, 128 của Luật này.
HoREA cũng cho rằng, nội dung Điều 89 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về nguyên tắc bồi thường, giúp đỡ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhưng tiêu đề của Điều 89 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lại “chỉ nêu”. “Nhà nước thu hồi đất để đền bù đúng nguyên tắc đất đai” mà nói “hỗ trợ, bố trí” là chưa đủ.
Ngoài ra, HoREA cũng nhận thấy Điều 89 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhưng tiêu đề chỉ nêu nguyên tắc bồi thường. Nếu không đề cập đến đất đai thì việc hỗ trợ và tái định cư là không đủ.
Ngoài ra, khoản 3 Điều 107 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định nhà đất trưng dụng cho dự án đầu tư xây dựng đô thị, chỉnh trang đô thị, dự án nhà ở được tái định cư tại chỗ. Trường hợp thu hồi nhà ở để sử dụng vào mục đích khác thì bố trí tái định cư tại chỗ, nếu trong khu vực thu hồi còn quỹ đất, quỹ nhà tái định cư thì bố trí tái định cư cho những người chờ tái định cư tại chỗ. Tạm trú.
Vì vậy, cần bổ sung quy định về nơi ở tạm thời (tạm trú) vào khoản 3 Điều 107 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) để đảm bảo thống nhất với quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải thực hiện di dời, bố trí chỗ ở tạm thời” Sự thống nhất và nhất quán. Khi thực hiện dự án cải tạo nhà ở tại Điều 63 Khoản 2 Dự thảo Luật Nhà ở (Sửa đổi) phải cung cấp cho chủ sở hữu”.
Hiệp hội kiến nghị nên sửa đổi, bổ sung tiêu đề Điều 89 thành “Nguyên tắc Nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất”. Khoản 4 Điều 89 cũng cần bổ sung “người bị trưng dụng nhà ở phải có nơi ở, bảo đảm cuộc sống tại nơi tái định cư bằng hoặc tốt hơn nơi ở ban đầu”.
Cuối cùng, HoREA cho rằng cần bổ sung quy định về bố trí tạm cư tái định cư cho người dân bị thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng đô thị, chỉnh trang đô thị, dự án nhà ở trong thời gian chờ phê duyệt.
