Sự vào cuộc chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ nhằm gỡ vướng cho thị trường bất động sản khiến các chuyên gia dự báo, từ cuối quý III/2023 thị trường bất động sản sẽ “ấm” lên.
Quan điểm trên được các chuyên gia chia sẻ tại tọa đàm “Điểm sáng về cơ chế, chính sách cho thị trường bất động sản Việt Nam”, do Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức tại TP HCM ngày 25/2.
Mục lục bài viết
Bài toán vốn cho lĩnh vực bất động sản
Các nhóm vấn đề được tập trung phân tích tại tọa đàm là những vướng mắc về pháp lý và sự mất cân đối trong cấu trúc thị trường bất động sản (BĐS) thời gian vừa qua đang ảnh hưởng đến nền kinh tế.
Chia sẻ tại tọa đàm, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính – tiền tệ quốc gia, cho rằng chưa bao giờ cụm từ “hỗ trợ”, “giải cứu thị trường BĐS” xuất hiện nhiều như hiện nay. Nó cho thấy sự bất thường của thị trường BĐS có thể gây ra những hệ lụy cho nền kinh tế.
Nhưng theo TS. Cấn Văn Lực, gần đây, cả cơ quan quản lý, giới nghiên cứu, địa phương, doanh nghiệp nhìn nhận thị trường BĐS có vai trò quan trọng, tác động đến nền kinh tế cả vĩ mô và vi mô.
Để tháo gỡ vướng mắc lĩnh vực BĐS, chuyên gia này cho rằng cần rút kinh nghiệm trong quá trình thực hiện, hỏi học từ quốc tế và tiếp cận đa chiều và đưa ra hai nhóm chính sách, ngắn hạn và dài hạn.
Trong đó, nhóm giải pháp ngắn hạn là những chính sách tập trung tháo gỡ vấn đề đang nóng nhất của thị trường, gồm pháp lý và vốn. Nếu tháo gỡ được vấn đề pháp lý thì hàng trăm dự án được giải tỏa, dòng tiền từ đây mà ra. Quan trọng hơn, tháo gỡ được vấn đề pháp lý chính là củng cố niềm tin cho thị trường. Sau hàng loạt cuộc họp của Chính phủ thì các địa phương vào cuộc mạnh mẽ hơn. Có thể thấy những động thái của chính quyền TPHCM khi trong tuần qua có đến 3 cuộc họp bàn giải pháp tháo gỡ cho thị trường BĐS.
Sự vào cuộc của Chính phủ tháo gỡ điểm nghẽn về pháp lý, về chính sách tín dụng khiến các chuyên gia dự báo từ quý 3/2023 trở đi thị trường bất động sản sẽ “ấm” lên.
Về vốn cho thị trường BĐS, TS. Cấn Văn Lực, cho rằng nóng nhất chính là vấn đề trái phiếu. Theo tính toán, khoảng 120.000 tỷ đồng trái phiếu BĐS đáo hạn trong năm 2023, sang năm 2024 là khoảng 110.000 tỷ đồng. Mua lại lượng trái phiếu này đang gây áp lực rất lớn cho các nhà đầu tư BĐS.
Những ngày vừa qua, dư luận đã thấy Nova Group đang vất vả đàm phán, thương lượng để giải quyết trái phiếu đáo hạn.
Còn về vốn tín dụng cho lĩnh vực BĐS, TS. Cấn Văn Lực đề xuất cho phép cơ cấu lại nợ, giữ nhóm nợ. Việc này có thể gây ý kiến trái chiều vì nhiều ngành cũng ở hoàn cảnh cần cơ cấu nợ. Trong khi chuyên gia này không ủng hộ nới room tín dụng cho lĩnh vực BĐS, vì năm 2022 tín dụng cả hệ thống tăng trưởng 14,5%, riêng tín dụng cho BĐS đã tăng trưởng 24,2% thì năm nay không thể cao hơn. Vấn đề của BĐS là tắc ở trái phiếu doanh nghiệp.
TS. Cấn Văn Lực cũng đánh giá dòng vốn từ M&A rất quan trọng với thị trường BĐS, nhiều doanh nghiệp kiến nghị hệ thống ngân hàng cho vay để tài trợ phần vốn thiếu hụt khi giao dịch M&A. “Tôi kiến nghị nên cho phép, vì việc này hoàn toàn khả thi và là nhu cầu thật. Doanh nghiệp có 70%, phần còn lại ngân hàng tài trợ 30%”, TS. Cấn Văn Lực đề xuất.
Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp vướng mắc ở đất khu công nghiệp, tiền thuê đất, thuế,… muốn nộp cũng không được vì địa phương sợ trách nhiệm, không dám làm. Vai trò của địa phương vô cùng quan trọng, cho nên cuộc họp trực tuyến toàn quốc vừa qua giữa Thủ tướng với các bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp BĐS là cú hích rất lớn cho các địa phương, doanh nghiệp phải vào cuộc.
Cuối cùng, TS. Cấn Văn Lực cho rằng cần hiểu đúng thông điệp của Thủ tướng Phạm Minh Chính. “Ở đây không phải Chính phủ bỏ rơi doanh nghiệp BĐS! Bỏ rơi thì sao lại phải tổ chức họp trực tuyến toàn quốc, bỏ rơi thì làm sao lại có hàng loạt chỉ đạo về chính sách tín dụng, về tài khóa, về giãn, hoãn thuế, về cơ cấu nợ, về chấn chỉnh thị trường trái phiếu… Ý của Thủ tướng là doanh nghiệp cần nhìn nhận thẳng thắn những gì đã làm được, những gì chưa làm được để rút kinh nghiệm. Đó là cơ cấu thị trường mất cân đối và chúng ta đã làm vượt quá năng lực”. TS. Cấn Văn Lực cho rằng Chính phủ đã có những hành động cụ thể, tháo gỡ về mặt cơ chế, chính sách, tạo động lực cho thị trường BĐS.
Chính sách vĩ mô làm “ấm” thị trường bất động sản
Tại tọa đàm, TS. Võ Trí Thành đặt niềm tin vào giải ngân đầu tư công của năm 2023 sẽ tốt hơn năm 2022. Nếu thực hiện được kế hoạch của Chính phủ, đạt 95% trong mục tiêu hơn 700.000 tỷ đồng sẽ là kết quả chưa từng có trong lịch sử đầu tư công ở nước ta.
Bên cạnh đó, những dự án hạ tầng lớn nhất của các địa phương, các trung tâm logistics lớn đang hình thành sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS.
Kế đó, TS. Võ Trí Thành cho rằng, bắt đầu từ năm 2023, theo quy hoạch tổng thể quốc gia thì một số tỉnh, thành phố sẽ có cơ chế đặc thù. Trong cơ chế đặc thù là vấn đề đô thị hoá, hạ tầng, khu công nghiệp có hướng phát triển rõ ràng hơn.
Trong khi đó, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, năm 2023, cam kết đầu tư giải ngân khó tạo đột phá vì năm 2022 đã tăng mạnh, hơn 22 tỷ USD giải ngân đầu tư nước ngoài. Song theo TS. Võ Trí Thành, cam kết vốn đầu tư nước ngoài của năm nay có thể đạt 40 tỷ USD, đây là nguồn lực tích cực cho nền kinh tế.
Một điểm sáng kỳ vọng khác trong năm 2023 là thị trường du lịch, giữ mục tiêu 102 triệu khách nội địa như năm 2022 và 8 triệu khách quốc tế. Tăng trưởng của lĩnh vực du lịch liên quan chặt chẽ đến đầu tư BĐS nghỉ dưỡng.
Cuối cùng, TS. Võ Trí Thành cho rằng, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết về Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050 sẽ mở đường cho các chương trình cải tạo chung cư cũ, các dự án nhà ở xã hội… “Trong các chuyển động về chính sách, về quy hoạch, những giải pháp cho giải ngân đầu tư công, thu hút đầu tư nước ngoài…. ít nhiều đều có tác động tích cực đến lĩnh vực BĐS”, TS. Võ Trí Thành chia sẻ.
