Với thời điểm hiện tại, vấn đề không phải là có nên cứu hay không, mà là thực hiện cứu như thế nào để không tái diễn tình trạng như bây giờ sau này, cũng như có thể hạn chế tối đa những rủi ro về đạo đức và tâm lý ỷ lại.
Trong khoảng thời gian qua, chúng ta cũng đã chứng kiến tình hình ảm đạm với những khó khăn chồng chất của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) khi ngành này hiện đang đứng trước quá nhiều rủi ro.
Việc hạn chế những tín dụng BĐS trong năm 2022 và các vụ việc liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp đã phần nào khiến cho các doanh nghiệp BĐS bị tắt ở cả đầu vào lẫn đầu ra. Đầu vào thì không thể huy động được thêm nguồn vốn để triển khai các dự án, đảo nợ hay bù đắp các thanh khoản. Trong khi đó, đầu ra thì lại không bán được hàng. Điều này dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước nguy cơ bị phá sản trong thời gian tới nếu như tiếp tục không có các giải pháp kịp thời.
Tuy nhiên, trong buổi thảo luận giữa Ngân hàng Nhà nước và các doanh nghiệp BĐS lớn vừa qua, có thể thấy rằng vẫn chưa có một giải pháp thật sự quyết liệt nào từ phía bên NHNN nhằm gỡ khó cho các doanh nghiệp và việc có nên giải cứu cho các doanh nghiệp này không vẫn còn là câu chuyện cần được phân tích hết sức kỹ lưỡng.
Có rất nhiều ý kiến cho rằng, các doanh nghiệp này ở thời kỳ n ăn nên làm ra lợi nhuận thì ăn chia với nhau, cùng nhau đẩy giá nhà đất lên cao, do đó gây ra những thiệt hại cho người dân. Đến giờ khi gặp tình trạng khó khăn lại kêu gọi cầu cứu Chính phủ. Điều này là không hợp lý vì đơn vị kinh doanh phải nên chấp nhận rủi ro, dù là lợi nhuận hay thua lỗ. Và để thua lỗ như hiện tại cùng là do năng lực quản trị yếu kém của chính doanh nghiệp họ. Nhận xét này không hoàn toàn sai.
Các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS cũng cần phải thừa nhận là việc dự báo thị trường kém cũng như sử dụng đòn bẩy quá mức đã đưa họ vào thế bí như lúc này. Ngoài ra, việc quá phiêu lưu đến những dự án đầu cơ mang tính rủi ro cao hay mở rộng quá nhanh cũng đã làm cho khả năng chống chọi với khủng hoảng của họ bị tiêu hao một phần rất lớn.
Khi khủng hoảng xảy ra, họ không có của để dành để đối phó với tình trạng đó. Vì vậy, việc không giải cứu có vẻ hợp lý hơn vì họ tự làm tự chịu và không nên dùng tiền của dân để cứu những tổ chức này. Nếu như vậy có thể gây ra thêm những rủi ro đạo đức và tâm lý ỷ lại trong kinh tế. Nó giống như kiểu doanh nghiệp cứ tiếp tục phiêu lưu tìm kiếm lợi nhuận còn rủi ro đã có Nhà nước gánh vác. Điều này cũng đã từng xảy ra trong cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2007 – 2009 tại Mỹ và đã có rất nhiều người dân cũng phản đối việc giải cứu thị trường bất động sản thứ cấp cùng các định chế tài chính.
Tuy nhiên, nếu như để mặc không giải cứu cho thị trường BĐS thì nền kinh tế có xảy ra chuyện gì hay không?
Cùng nhìn lại thực tiễn và bài học kinh nghiệm trong việc điều hành các chính sách tiền tệ của Mỹ. Tại thời điểm 2007 – 2009, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) cùng với Bộ Tài chính Mỹ quyết định không giải cứu thị trường và dẫn đến hệ quả là Lehman Brother bị sụp đổ với 25% tổng số tài sản của toàn thế giới bốc hơi. Thị trường chứng khoán Mỹ sụp đổ đã kéo theo sự sụp đổ của hàng loạt giống như hiệu ứng Domino.
Cuối cùng, Chính phủ Mỹ đã phải thừa nhận những sai lầm và đưa ra các gói cứu trợ hàng ngàn tỷ USD giải cứu thị trường BĐS, tài chính như giải cứu 2 công ty chuyên về chứng khoán hóa bất động sản – Fannie Mae và Freddie Mac hay Công ty bảo hiểm lớn nhất thế giới (AIG) cùng với hàng loạt các ngân hàng lớn của Mỹ.
Gần đây, Trung Quốc cũng đã phải tung ra các chiến dịch giải cứu thị trường BĐS để cứu lấy nền kinh tế. Việc không giải cứu là không sai, nhưng nó để lại những hệ quả tàn khốc hơn rất nhiều.
BĐS hiện đang là một ngành hết sức quan trọng trong nền kinh tế và có ảnh hưởng đến phần lớn các ngành còn lại, trong đó có lĩnh vực ngân hàng. Đây là mối quan hệ cộng sinh khi có đến 90% tài sản đảm bảo hiện nay trong ngân hàng đều là BĐS.
Nếu BĐS tiếp tục bất động thì liệu ngân hàng có thể sống yên ổn hay không? Và nếu như ngân hàng vỡ trận giống giai đoạn trước thì hệ lụy về nợ xấu chắc hẳn chúng ta cũng đều đã rõ. Khoản nợ xấu từ VAMC đến nay đã sau 10 năm nhưng vẫn chưa được xử lý hết. Nếu chúng ta tiếp tục phải gánh thêm một khoản nợ xấu mới này nữa thì cũng nên chuẩn bị lập thêm một VAMC mới và chuẩn bị cho các kịch bản xấu nhất của nền kinh tế.
Việc này liên quan đến lý thuyết Quá lớn để sụp đổ (tức nếu nợ ngân hàng 1.000 USD thì đó là việc của bạn nhưng nếu bạn nợ ngân hàng 1 triệu USD thì đó lại là việc của ngân hàng). Còn nếu bạn nợ ngân hàng 1 tỷ USD thì đó đã trở thành việc của tất cả chúng ta. Vì nếu bạn không trả được nợ thì cả nền kinh tế theo đó sẽ sụp đổ.
Các biện pháp giải cứu phải mang tính thị trường và có thể sinh lợi trong tương lai. Ví dụ điển hình như chính phủ Mỹ đã đứng ra mua lại các chứng khoán hóa bất động sản vào giai đoạn năm 2007 – 2009 để giải cứu thị trường và khi thị trường BĐS hồi phục thì họ bán ra và thu về một khoản lợi nhuận cao cho Chính phủ. Đây cho thấy chiến lược giải cứu đã thành công và còn mang về một khoản lợi ích xã hội.
Việt Nam cũng có thể cân nhắc đến việc mua lại các trái phiếu BĐS đã có tài sản đảm bảo. Việc này vừa giúp bơm thanh khoản cho thị trường vừa giúp thị trường khởi sắc, cũng vừa là một cơ hội đầu tư cho tương lai.
Nhiệm vụ này có thể được giao cho tổ chức kinh doanh vốn Nhà nước – SCIC, khi thời gian qua họ đã qua đóng vai trò khá mờ nhạt trong việc hỗ trợ điều hành nền kinh tế vĩ mô và thị trường tài chính của Chính phủ.
